购房按揭的强制保险分析

一、购房按揭强制保险探析（论文文献综述）

覃子颜^[1]（2020）在《商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究》文中提出20世纪90年代初,商品房预售从我国香港地区传入内地。在商品房预售中,预售商品房抵押贷款应运而生。购房者在购买预售商品房时,不能或不愿一次性支付房款的,在支付一定比例的首付款后,可以将其与房地产开发商签订的商品房买卖合同下的所有权益抵押给商业银行申请贷款,由商业银行将贷款款项作为购房款支付给房地产开发商,房地产开发商将预售款用于房地产的工程建设。预售商品房抵押贷款制度有效缓解了我国房地产市场工程建设资金的需要,满足了广大普通民众的购房需求,推动了房地产行业的迅猛发展。经过几十年的发展,预售商品房抵押贷款业务在商业银行存贷业务中的权重不断提高,给商业银行带来了丰厚的利润。但与此同时,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险问题也逐渐凸显。近年来,人民法院有关诉讼案件数据显示,因预售商品房抵押贷款引发的诉讼案件逐年增多,商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益实现面临诸多风险。我国当前房地产市场现状、个人诚信体系建设现状及有关的立法现状,决定了商业银行在预售商品房抵押贷款中处于不利的地位。预售商品房抵押贷款涉及的主体多,法律关系复杂,而当前的法律法规对其没有具体明确的规定,给实务操作造成很多不便。预售商品房抵押贷款是房地产开发商、购房者和商业银行共同参与的一种融资担保方式。在预售商品房抵押贷款的履行中,如房地产开发商因资金紧张导致延期交房、通过签订虚假商品房买卖合同骗取商业银行贷款等主、客观原因无法正常履行保证责任;购房者因履行能力下降或投资性购房失利等主、客观原因停止偿还贷款甚至恶意违约的现象时有发生。究其原因,一方面是我国有关调整预售商品房抵押贷款的法律规范不够完善,另一方面也是因为商业银行在预售商品房抵押贷款的风险管理存在不足。商业银行的性质决定了其是以承担风险、控制风险来盈利的,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险防范直接决定了贷款的优劣,影响着商业银行存贷业务的开展。因此,有必要对商业银行在预售商品房抵押贷款中面临的风险来源进行研究并建立健全相应的风险防范机制。笔者在人民法院工作,本文写作的目的就是通过人民法院执行工作中的典型案例,分析商业银行预售商品房抵押贷款风险来源、探究其成因,并结合我国当前实际情况,提出商业银行建立健全相应风险防范机制的建议。论文主体结构为引言、正文及结论。正文分为三部分。第一部分是对我国预售商品房抵押贷款制度的概述,对预售商品房抵押贷款的渊源、性质、特殊性、涉及主体及法律关系进行阐述。通过当前学术界对预售商品房抵押贷款性质的三种学说进行比较分析,总结出我国预售商品房抵押贷款应视为一种新型的担保物权。同时,该部分对商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成与实现方式进行了介绍,理清了商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成过程和基础,以便看清影响商业银行权益实现的安全因素。第二部分,笔者通过所在的G省G市G区人民法院执行实践中的一些典型案例展示,采取案例分析方法,对商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险来源进行剖析。商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险主要来源于房地产开发商、购房者、商业银行自身、商品房市场价值变动、有关法律规定对权利冲突的调整等方面,并对这些风险成因进行分析。第三部分,笔者基于当前大数据的经济发展背景下,结合我国的实际情况,对商业银行提出了建立健全相应风险防范机制的建议。笔者认为,商业银行要充分运用大数据资源,建立房地产开发商评估机制;健全购房者信用监管机制;加强商业银行自身管理机制;择优路径实现抵押权;完善合同防范风险机制;同时还要关注国家宏观经济政策,以此应对其在预售商品房抵押贷款的风险问题。

黄洋^[2]（2019）在《我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究 ——以N银行成都分行为例》文中研究表明房地产是我国经济支柱的重要产业,其对于上下游如钢铁、水泥、建筑、家装、家电等行业有较强的带动作用,其发展的兴衰程度对我国经济、金融以及民生有较强的影响力。近几年来,在宽松的货币政策以及金融产品创新的刺激下,越来越多的信贷资金以及类信贷资金流向房地产行业,导致地价创新高、房价飞涨,整个房地产市场趋近疯狂,“泡沫”逐渐堆积。随着房地产市场的飞速发展,我国商业银行的房地产信贷规模愈发庞大,而相应的房地产信贷风险亦在迅速扩散。个人住房按揭贷款是各商业银行房地产信贷的重要组成部分,其庞大的规模对银行信贷资产质量有着重要的影响。因而作好个人住房按揭贷款的风险管理显得尤为重要。本文基于商业银行风险管理基础理论,运用文献研究法、案例分析法、观察法以及归纳总结法,结合N银行成都分行的风险案例,对我国商业银行个人住房按揭贷款的风险管理进行研究。主要从我国商业银行按揭贷款流程中贷前、贷中、贷后三个环节以及环节中涉及的借款人、开发商、商业银行、抵押物等多个主体出发,分析个人住房按揭贷款存在的风险。分析发现,借款人存在提供虚假资料、刻意隐瞒负债、信用意识薄弱、借款人“零首付款”、还款能力降低、理性违约等风险;开发商存在“假按揭”、未及时办理产证、与购房者的买卖合同纠纷牵扯到银行,楼盘项目出现问题等风险;商业银行存在工作人员专业素养不够、合同不严谨、贷款调查、审查不到位、抵押权证管理不到位等合规、操作风险。针对分析存在的风险,本文从做实贷前调查、完善贷中审查以及加强贷后管理三个环节出发,提出相应的风险管理措施与建议,主要有:落实对借款人的KYC工作,加强对开发商的审查与谈判,加强抵押物处置变现能力分析,建立完善的住房按揭审核体系,建立完善的档案管理制度,提升银行相关人员调查、审核、放款操作水平,加强合同审查,做好权证精细化管理,加强对楼盘项目的贷后管理,加强对借款人的贷后风险管理,提高银行人员综合能力等。同时,提出加强信用体系建设、完善住房按揭贷款资产证券化制度、完善按揭贷款压力测试方案以及关注宏观政策变化及房地产市场变动等管理建议。目的是通过对现状以及历史风险案例的分析研究,完善N银行的按揭贷款风险管理体系,为我国商业银行个人住房按揭贷款的风险管理提供参考和借鉴。本文可能的创新之处在于通过对N银行成都分行所经历的个人按揭贷款风险案例深入剖析,从信贷全流程角度,综合分析按揭贷款在各环节中出现的风险。从实践案例中总结归纳风险成因,吸取经验教训。针对探讨的风险案例,进一步拓展研究在授信贷前、贷中、贷后全流程中,对应的风险管理措施。不足之处因本人写作能力有限,理论功底不够扎实,加之从业经验尚浅,本文可能存在风险分析不够深入彻底,风险管理措施探讨不够全面等不足。

杜逸冬^[3]（2017）在《购房按揭强制保险若干问题分析》文中研究表明随着现代市场经济的逐步发展,住房分配制度也随之不断地发生着改变。与传统的住房分配制度相比而言,目前我国的住房分配制度更加符合现代市场经济社会的发展趋势。但随着商品房按揭形式在房产市场中的渗透及推广,其强制保险所存在的相关问题也逐渐引起的人们的热议。首先对购房按揭强制保险进行简单的介绍,随后对购房强制保险和存在的问题做详细的研究。

宋怡欣^[4]（2014）在《按揭贷款风险控制法律制度研究 ——以信息不对称为核心》文中进行了进一步梳理按揭贷款从其诞生到发展至今已有百余年历史，期间各国的按揭贷款制度逐步走向趋同，继而在英美法与大陆法系中形成了以抵押贷款为核心的银行业务制度，并为各国银行业所普遍采用。从表面上看，按揭贷款制度以房产为抵押、并可兼顾质押保证等方式，又属于零售贷款风险较小，但从实质上看按揭贷款制度的特殊之处在于既与银行业相关又与房地产业联系密切，与银行业相关使其可能对经济造成比较大的影响，与房地产业密切相关使其充满风险，因此按揭贷款制度实际上是一项风险波动极大的制度。也正是因此，虽然按揭贷款制度已经存续了百年，但各国有关按揭贷款制度的发展与完善却从未停止过，之所以会如此在于虽然各国的按揭贷款制度是近似的，但各国按揭贷款市场的情况及发展却有所差异，这种差异的结果是各国往往需要根据本国的市场情况对按揭贷款制度进行调整，从而确立适合于本国的按揭贷款体系，以最早确立按揭贷款制度的美国而论，虽然其本身的按揭贷款制度已经非常完善，但在其2010年出台的《多德弗兰克法案》中专门就有对于按揭贷款问题的新增规定。按揭贷款风控制度十分强调有关的体系性建设，而这一制度的核心则是解决信息不对称问题。狭义的按揭贷款制度指银行向居民贷出的以其使用贷款所购买的商品房为抵押的一种银行零售业务，而广义的按揭贷款制度是随着现代按揭贷款市场规模不断扩大、业务形式不断多样、风险不断加剧而形成的以控制按揭贷款信息不对称风险为目的的各种制度的总称，因此亦可称为按揭贷款风控制度。按揭贷款风控制度可以分为三个层次：首先，对基础按揭贷款业务信息不对称性的风险控制制度。按揭贷款制度设计之初的目的在于通过房产抵押保证银行获得还贷，但是作为一种银行零售贷款业务对贷款的审核制度与借款人的征信制度同样不可或缺，特别是在按揭贷款总量不断膨胀的情况下往往会造成一定的风险；其次，对按揭贷款资产管理活动信息不对称性的风险控制。按揭贷款资产的特点是流动性差，期限长，根据《巴塞尔协议》之规定会对银行产生比较高的资本要求，由此引发了银行对按揭贷款资产的一系列管理活动，这些活动多以表外业务的方式进行且交易方式复杂，继而将引起按揭贷款业务在性质上的变化，从而在按揭贷款市场交易各方之间产生风险；最后，对按揭贷款市场的系统性风险信息不对称的控制。系统性的信息不对称风险来自于按揭贷款总量增加所带来的杠杆率的提高与业务种类复杂化所引发的法律责任上的不确定性，是量变与质变共同的结果，往往容易造成整个市场的判断失误，是各国监管部门最为关注的风险，特别是在房地产市场过热时往往风险难以避免。按揭贷款信息不对称性风险控制既需要政府参与也需要银行参与。通常按揭贷款的风险控制制度可以分为外部监管制度与内部风控制度。外部监管制度塑造市场结构、市场环境。我国的按揭贷款外部监管制度起源于1997年的《城市房地产抵押管理办法》，之后在2005年开展了一系列有关表外业务的试点工作但直到今日进展缓慢，而近年来随着房地产市场的过热，按揭贷款市场的风险逐渐暴露，针对系统性风险的限贷政策逐渐出台并不断被强调但却收效甚微；内部风控制度是银行风险控制的业务规范，从体系上看主要是以《巴塞尔协议》系列为核心，适当配属业务规范，但是这一体系的建设却始终无法得到重视，致使其推进缓慢。继而得出按揭贷款市场的基本制度体系：外部监管基础制度、外部监管资产管理（亦可称为表外业务）制度、外部监管系统性风控制度、内部风控基础制度、内部风控资产管理制度、内部系统性风险控制制度。而本文的核心问题即在于找出这六类制度相互之间的关联即信息不对称性。信息不对称问题是按揭贷款市场风控制度的核心。风控制度的目的在于控制风险，因此关键的问题是找出风险来自于何处，笔者认为按揭贷款市场作为一种借贷业务，最大的风险即来自于信息不对称，这一问题在按揭贷款市场广泛存在：从按揭贷款基础业务制度的角度看，银行是否能获得还贷取决于对房价与借款人收支情况的准确了解，其中常见的是借款人对于自身还款能力的欺诈；从按揭贷款债权管理的角度看，银行作为交易的发起人往往与其他交易对手之间存在信息不对称，各种交易中介组织之间对按揭贷款资产池的处理亦存在信息不对称的情况；从按揭贷款系统性风险防范的角度看，监管部门力图控制市场的系统性风险，但这一风险实际起源于银行的微观按揭贷款业务，只有银行才知道其真正的风险，这种信息不对称不仅会造成监管部门风险信息的缺乏，亦有可能延误对有关风险的及时处理。由此笔者认为，解决这一问题对按揭贷款市场有三大帮助：一是提高按揭贷款市场的资产质量，降低借款人的违约风险；二是提高按揭贷款市场的专业化程度，信息的对称可以降低机构之间的成本从而允许更多的专业机构存在，继而使市场成熟起来；三是提高对系统性风险的处理效率，降低银行的杠杆率。由解决信息不对称引发的对按揭贷款风控体系中制度不协调问题的研究继而得以开展。上述六方面制度虽然表现形式各有不同，但笔者认为其中最为核心的思路就是对信息不对称问题的处理，外部监管处理信息不对称的方式主要是信息披露，具体到基础制度领域是指按揭贷款人的征信制度，表外业务领域是指交易对手的信息披露制度，系统性风控领域则是指银行的系统性风险披露制度；内部风控处理信息不对称的方式主要是信用评级，银行的信用评级发展趋势表现为由外部评级向内部评级的发展，从法理上看，两种制度刚好可以从外部与内部共同促进市场各方的信息对称性。目前我国风控制度中的不协调之处主要表现为外部监管与内部风控之间缺乏应有的联系：外部监管的发展趋势是相关制度的加速、扩张发展，也许不是刻意的，但监管部门的大量立法都以外部监管为导向解决市场问题，随着近年来系统性风险的加剧，限贷政策出台频繁但效果却甚微，从而使监管部门的权力过于膨胀；内部风控制度的发展趋势则刚好相反，呈现出逐步细化继而集中的趋势，这一发展趋势源于《巴塞尔协议II》所确立的基础风险内部管理制度的稳固。两种制度之间协调性的缺乏表现为彼此之间都力图确立本身的体系性却忽视了彼此之间可能带来的阻碍与促进，继而影响制度整体的发展。对于协调性缺乏的解决思路以两种制度的信息不对称解决方式以及制度的地位为出发点。在基础业务制度中，外部监管确立了市场的基本框架，统一的按揭贷款业务框架是业务得以开展的出发点，由此决定了所有银行的按揭贷款风险内控规则应该以此为基点发展，从而避免内控制度过于宽泛没有重点的情况；在系统性风控制度中，目前的以外部监管为主的信息不对称性风控制度似乎走到制度发展的尽头，虽然监管部门拥有较大的权利，但真正的系统性风险来源于银行，且也只有银行才具有真正的了解并且能够及时处理自身所面对的系统性风险的能力，由此认为系统性风险的控制应该以银行内控为中心，外部监管制度应该围绕其中。由此得以建立两种制度的联系：对于基础业务制度，内部风控制度中的评级制度应该以外部监管所确立的征信制度为基点开展，对于系统性风险控制制度，外部的系统性风控制度应该以对评级市场的监管与银行的内部评级监管为主要方向。从按揭贷款外部监管与内部风控制度有关信息不对称性的联系继而可以找出按揭贷款风控体系的整体发展趋势。基础业务制度中外部监管的核心地位意味着对其有关的立法规范应该被重点关注，其中最为核心的制度是对借款人的外部征信制度，即建立覆盖全社会的征信体系。征信体系的建立长期以来缺乏制度规制，直到2013年《征信业管理条例》的出台才算有所好转，但也只是刚刚开始制度化进程，离建立适应按揭贷款市场的规范尚距离很远；系统性风险控制制度中内控制度的核心地位意味着银行有关按揭贷款的资本计量不应再继续作为重点，更加主动的将评级结果纳入信息不对称性风控体系进行实际操作的规范应该逐步开始探索。外部监管基础制度、外部监管系统性风控制度、内部风控基础制度、内部系统性风险控制制度由此形成了按揭贷款制度体系的发展趋势：监管部门对市场风险的介入应该逐步间接化，譬如建立征信制度、监督评级机构等，而银行对市场风险的管理应该更加自主化，建立更加全面的贷款审核机制与系统性风险处理机制。按揭贷款风控体系对信息不对称性问题的解决是一个具有顺序性的过程。制度的推进应该是渐进式的，监管部门监管的间接化过快将会导致市场风控体系的真空，而内控机制发展过快同样也肯能引发对业务效率的抑制，相比之下，采用先发展内控机制外部监管逐步退出的模式更加合理，同时应该注重的是两者之间的衔接，制度不宜整体推进，从推进的次序上看应该采用的顺序是：外部监管基础规则、银行内部风控方面的基础业务规则、银行内部表外业务规则、银行内部系统性风控规则、外部系统性风险监管规则、外部表外业务准入规则，这一顺序意味着银行与监管机构在制度体系的推进中具有不同的地位：银行根据市场的变化要发展业务，就必须在外部监管基础制度发生变更的情况下整体性的完善其基础制度、表外业务制度与系统性风控制度，表外制度不可能单独发展，否则将会使银行难以面对风险，由此决定了银行是按揭贷款风控体系制度推进的重要推动力；政府的责任则是根据银行的系统性风控变化决定外部系统性风控的监管，继而根据整体的制度变化情况决定表外业务的发展，也就是说政府在此处属于守夜人的角色。本文共八章内容，大体框架如下所述：首先，本文的前三章主要着力于通过对我国现有按揭贷款外部监管制度的介绍与分析形成一个外部监管的制度发展架构，从而理出该体系的立法思路、趋势与不足：第一章探讨按揭贷款外部监管基础制度的信息不对称性。按揭贷款具有悠久的历史，该制度最早起源于英国，以赎回权为抵押的表现形式，后逐步发展为现代的按揭贷款制度；美国1930年后逐步引入了按揭贷款的制度体系，并将政府外部监管的概念引入了按揭贷款市场；香港地区是“按揭贷款”一词的发源地，我国的按揭贷款制度主要源于香港。我国的按揭贷款基础规则由法律与具体规范组成，法律确定按揭贷款的合同、抵押等基础制度，使具体的规范有了制度依据，规范则建立起了按揭贷款的基础交易形式，使银行按揭贷款业务得以开展。按揭贷款的基本法律关系包括：房产交易法律关系、资金借贷法律关系与担保法律关系，三项法律关系在按揭贷款制度中缺一不可，但担保法律关系是其核心，抵押是担保法律关系的主要形式，但质押、保证亦可，期房是按揭贷款的主要形式，而这些制度的根本目的则在于解决银行与购房者之间的信息不对称性；我国的按揭贷款的外部监管制度相对简单，包括对相关指标的控制以及对银行业务的检查措施，主要是为了保证银行能够充分审核借款人的资信情况，但由于按揭贷款不但涉及银行业，同时还涉及房地产业，同时还包括公积金管理，因此对按揭贷款的管理包括各种行政机构，权力架构十分复杂，最终导致了监管者自身的信息不对称性。第二章探讨按揭贷款债权管理外部监管制度的信息不对称性。银行对于按揭贷款债权的管理是基于本身按揭贷款的特点所决定的，银行之间按揭贷款债权各有特点，因此这种管理的方式不会相同，其主要是通过表外业务的方式开展，基本的方式包括证券化，进一步发展还涉及按揭贷款的其他衍生品业务。我国从2005年后开始试点按揭贷款的表外业务，并在此基础上确立了一整套相关的制度，目前按揭贷款表外业务主要以信托方式开展，法律关系主体涉及银行、信托机构、服务银行、资金保管银行等多个中介机构，客体包括债权、资产池、信托财产、衍生品等多种形式，并由此展开了各方的权利义务关系，问题的核心是对其性质的认定，由此引入了表外业务的核心理念经济实质原则，信息不对称的问题由此变得明显从而需要进行信息披露，外部监管规则可以通过多种方式来保证信息的有效披露，比较先进的方法是交易各方之间建立诱导机制或采用《巴塞尔协议》所规定的超额资本机制。第三章探讨按揭贷款的系统性风险防范制度的信息不对称性。伴随着按揭贷款的系统性风险逐步提高，由此形成了监管部门对系统性风险的重视。目前对系统性风险的防范主要有两个方面：一是对由于按揭贷款总量的增加所产生的系统性风险，主要原因是房地产市场过热，手段主要是限贷政策；二是对于按揭贷款资产管理业务的发展所产生的系统性风险，美国2008年的次贷危机已经证明了这一问题，其手段主要是进一步规范相关的业务制度。从法理的角度看，对系统性风险的控制方法主要是动态调节，《巴塞尔协议III》中的逆周期超额资本是一种创新，是外部监管与内部风控的结合，外部监管机构将根据对有关指标的判断决定银行的超额资本要求并由银行作为其内部风控的部分，其理念主要在于强调动态化。按揭贷款风险披露是整个风控体系的一个重要的组成部分，其中涉及对按揭贷款及其资产管理信息的定量披露与定性披露，是对按揭贷款宏观信息的一种披露。其次，本文的第四到第六章着力于通过对我国建立在《巴塞尔协议》上的按揭贷款内部风控制度的介绍与分析形成一个内部风控制度的发展架构，从而理出该体系的立法思路、趋势与不足：第四章探讨按揭贷款内部风控基础制度对信息不对称性的处理。按揭贷款内部风控制度在我国并未受到重视，我国的银行业风控制度在银行股份制改革后逐步开展，核心是《巴塞尔协议》，巴塞尔协议共有三个版本，呈现逐步细化演进的趋势，其中《巴塞尔协议II》是最为详细全面的一个版本，是我国按揭贷款风险内控的主要依据。按揭贷款基础业务的风险内控主要有三种方式：一、贷款审核。2004年开始银监会出台了有关规则，但遗憾的是过于笼统；二、资本计量。《巴塞尔协议》所确立的按揭贷款内部风控以资本计量为主，即由监管当局给出风险权重乘以按揭贷款的风险暴露得出按揭贷款业务的资本要求，较高级的方法是通过银行内部自己计量按揭贷款的有关违约数据确定风险权重，被称为内部评级法，但这一评级体系的引入对银行的风险内控管理却有着相对较高的要求；三、风险缓释。由于按揭贷款的长期性，将会占用银行较大量的资本，在这种情况下银行可以选择购买专业机构的担保或衍生产品以降低其资本要求。第五章探讨按揭贷款债权管理风险内控制度对信息不对称性的解决。按揭贷款表外业务的形式多样复杂，对其应该采用经济实质原则进行风控，具体而言核心的两个问题是债权的权属归属问题与风险责任的承担问题，由此产生出资本计量与风险缓释两种风险内控思路。表外业务资本计量的核心问题是风险评估，根据银行评估能力的由弱到强依次是非外部评级法、外部评级法、推测评级法、评级基础法、监管公式法、内部评估法，其中主要涉及对银行数据收集统计能力的能定与计量能力的认定。风险缓释问题同样涉及到按揭贷款债权资产池的评级，除了抵押、质押、保证等风险缓释方法的不同，相同评级的按揭贷款资产池与不同评级的按揭贷款资产池所能够达到的风险缓释在效果上是有所差异的。第六章探讨按揭贷款系统性风险内控机制对信息不对称性的解决。对按揭贷款系统性风险内控制度的改革源于2008年次贷危机后出台的《巴塞尔协议III》，其中主要包括对原有计量体系的改革、内部风险控制的系统化与周期化、流动性风险计量。对按揭贷款资本计量体系的改革包括修改指标来有效应对按揭贷款信用风险及信用估值调整、降低按揭贷款的资产价值相关性（Asset valuecorrelation，AVC）乘数、对折扣系数的修改；按揭贷款表外业务涉及到银行资本的认定问题，内部风险控制的系统化与周期化包括重建按揭贷款风险控制的资本计量体系、超额资本留存机制与逆周期超额资本计量体系的建立；按揭贷款偿付的分期性使其成为银行稳定的流动性来源，流动性风险强调压力情况下银行应具有充足的流动性以防止其违约，为了实现这一目标引入了短期的流动性覆盖率（LCR）与长期的净稳定资金比例（NSFR），进一步对按揭贷款贷后管理的信息不对称性进行了细化。再次，第七章主要对上述按揭贷款体系中外部监管与内部风控缺乏联系的弊端进行分析并由此形成一个以信息不对称为联系的按揭贷款体系。按揭贷款外部监管与内部风控目前表现为各自独立发展：外部监管体系呈现出扩张化的趋势，但这一趋势表现出的制度效率却在逐渐降低，内部风控呈现出集约化的立法趋势，但却无法很好的发挥其作用。很明显问题的根源是制度之间缺乏联系，外部监管的主要思路是信息披露，内部风控的主要思路是信用评级，两种制度从内外两个方向促进着信息的对称性，对于基础市场制度，外部监管决定着市场的架构，由此内部风控制度应该围绕外部监管制度开展,以避免内控精力的分散，主要应该建立细致的贷款审核制度；对于系统性风控制度，内部风控比外部监管的效率更高，由此决定了系统性风险的外部监管工作应该围绕内部风控开展，主要是建立对评级机构与银行内部评估的监管。最后，第八章对该体系解决信息不对称性的发展趋势及运行规律进行了分析。按揭贷款风控体系的运行是一个整体性的过程，除了第七章的基础制度内部风控改革与系统性风险外部监管的改革外，基础制度的外部监管与内部的系统性风控制度同样需要改革，改革的思路则是根据市场发展的实际需要进行，基础制度领域的改革强调征信制度的建立，系统性风险内控制度则强调将资本计量应用于按揭贷款业务的实践操作进行风险的主动调节，由此得出的整体立法趋势是政府外部监管介入市场的间接化与银行内部风控的自主化。通过分析这一趋势的改革必须逐步进行，外部监管间接化过快容易引发风险，风控自主化过快容易与外部监管冲突降低效率，但总的趋势是内控自主化适当领先于监管间接化。内控领域要得以发展必须依靠制度的整体发展，这一发展如上文所述具有一定顺序，银行与政府在其中担负着不同的角色。本文以解决按揭贷款体系的协调性为目标，共得出三项有关的结论：一、按揭贷款风控体系的主要目标在于解决市场的信息不对称问题，外部监管制度以信息披露为主要手段，而内部风控制度则以评级为主要手段；二、为了达到这一目标按揭贷款风控体系的改革趋势为政府外部监管的间接化与银行内部风控的自主化，银行的自主化发展应领先于外部监管的间接化以避免风险；三、风控体系应该渐进的顺序性发展，判断这一目标是否达成的责任在于政府，而完成这一目标主要的推动力是企业对于按揭贷款市场业务扩展的需求。

赵秀池^[5]（2013）在《我国住房信贷保险体系研究》文中研究指明随着我国住房制度改革的深入,我国居民购房的积极性日益高涨,住房信贷的发放一方面加速了房改进程,促进了商品房销售；另一方面也加快了商品房建设,搞活了房地产市场；同时也引导了居民消费,使居民的住房水平大大提高；对经济增长也作出了重大贡献。然而,与之配套的住房信贷保险体系却一直没有建立起来,目前的住房信贷保险状况与住房信贷的发展极不适应,没有起到应有的保驾护航作用。1997年,亚洲金融风暴爆发,日本各“住专”的不良债权率达70%-85%。自2007年美国的次贷危机以来,美国大量的银行等金融机构由于次贷的违约而倒闭,住房信贷的风险是显而易见的,风险隐患是巨大的。因此,如何针对我国目前国情设计出与之相适应的住房信贷保险体系,以分散、化解住房信贷风险显得尤为重要。本文首先论述了建立与完善我国住房信贷体系的理论意义和现实意义,疏理了国内外关于住房信贷保险体系的相关文献,阐述了与住房信贷风险和保险相关的理论基础,分析了目前我国住房信贷市场及其担保的现状,接着对我国住房信贷保险市场的现状与问题进行了分析,在借鉴海外经验基础上,提出了我国住房信贷保险体系的模式框架与政策建议。全文的主要观点有：随着住房制度改革的深入,我国城镇化步伐的进一步加快,在城市化完成之前,我国居民的住房供求矛盾仍然很大。因此对住房信贷的需求仍然会非常旺盛。为住房信贷保驾护航的住房信贷保险是不可或缺的,因此,必须建立起完善的住房信贷保险体系才能有效的分散、转移住房信贷风险。我国住房信贷保险体系应该由商业性住房信贷保险与政策性住房信贷保险体系构成。为此,亟需建立政策性住房信贷保险机构。我国住房信贷保险市场发育不良的原因很多,有居民的保险意识较差、各城市住房置业担保公司的冲击等原因,但是打铁还需自身硬,更重要的是保险公司的产品、服务没有做到位,为此,保险公司应该加大力度开发适合居民购房需求的信贷保险。只要从消费者、银行、保险公司三方共赢的角度去设计住房信贷品种,住房信贷保险市场就一定能够做起来,并持续下去。由于各城市置业担保公司的存在,我国的住房信贷保险必须与其实现错位发展。尤其要在产品创新上下功夫,做到人无我有才能在市场上争得一席之地。建议保险公司设计一些能让购房者增加贷款额度的保险品种,尝试适合老年人的反抵押贷款保险等。我国的住房信贷保险体系建设还任重而道远。需要建立与健全与住房信贷保险相关的法律法规；提高公众参与住房信贷保险的意识；外树形象、内练硬功；创新保险营销模式；不断聚集人才,提高保险从业人员素质等。

高雷^[6]（2013）在《预售商品房按揭法律问题研究》文中认为按揭制度源于英国的担保制度。20世纪90年代初,按揭制度由香港地区传入我国大陆,并顺应我国房地产市场的发展要求,迎合广大购房者的消费需求。但是我国的按揭制度即不同于英美法中的按揭。也不同于我国香港法上的按揭,在长期的房地产交易实践中,自成一体。而且我国现行的法律、法规对按揭制度没有明确规定,一些地方法规和规章也只是简略的涉及,由此导致理论与实务中对按揭的定义、法律性质以及法律关系等存在着很大的争议,加之,受我国的开发商和消费者的资信程度的影响,导致了我国房地产实践中出现较多按揭纠纷,那么结果是纠纷解决无法可依。由此,本文拟对预售商品房按揭为中心进行研究。从分析我国按揭制度的法律性质入手,研究英国、美国按揭以及我国香港地区按揭制度理论,比较我国大陆按揭制度的发展现状。并对我国按揭制度出现的问题提出几点完善的建议,以期待预售商品房按揭制度在适合我国经济体制的基础上更好的运作。本文不包括引言和结语,共分为四个部分。第一部分,预售商品房按揭理论基础。首先对预售商品房和商品房预售按揭进行释义。其次,分析预售商品房按揭制度在我国房地产市场中运行的价值。同时对我国大陆预售商品房按揭制度中所涉及按揭人、按揭权人、开发商这三大重要主体之间的关系进行分析。其次,将按揭与让与担保,抵押,权利质押进行比较分析,一一指出按揭与以上三种担保形式的不同点,最后认为,按揭无法为传统的典型担保制度所替代,也不适合与让与担保等构成非典型担保体系的一个类型。而应该作为一种新的约定担保形式予以规定。第二部分,按揭制度比较分析。首先,对英国的按揭制度的发展进行研究,英国法按揭发展线索主要包括这样几个时期：普通法原权利转移担保阶段一衡平法权原权利转移担保阶段登记公示制度和清算原则的引入现代按揭权制度。美国的按揭制度与英国大致相同,只是在按揭权利的实现程序和方式上,法律规定的更为详细。再次,分析我国香港地区的按揭制度,说明香港“公义式产业”按揭的产生过程。最后,比较分析英美法、香港法和我国的按揭制度的不同之处。第三部分,我国预售商品房按揭制度中存在的问题。首先,我国的按揭制度没有明确的立法规制,按揭中各个主体的权利义务不明晰。实际中的按揭问题往往引抵押的制度来判断,造成实践与法律的脱节,按揭纠纷的解决不能公平公正。其次,按揭中的预售登记备案制度形同虚设,不能有效的保护按揭人的利益。再次,按揭保险存在“霸王条款”、风险嫁接、保费不知何去、指定银行为受益人、指定保险公司、一次性收取保费、重复保险、保费过高等问题。第四点,分析我国的预售款和按揭贷款资金监管模式的种类,以及资金监管中出现的监管无法可依,监管主体混乱,缺乏承担法律责任的规定的问题。最后,分析“假按揭”问题的产生原因与危害。一些开发商利用银行在项目准入、贷款受理和审批、贷款发放、抵押办理等各个阶段的控制措施不及其他个人贷款品种严格的缺陷,采用各种手段套取银行按揭贷款。造成抽逃资金,烂尾楼的现象。第四部分,完善我国预售商品房按揭制度的构想。首先要确立按揭的立法规定。明确按揭的法律性质,建议可以用国务院行政法和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》来改善国内商品房按揭相关法律规定位阶低的状况。将按揭人、按揭权人、开发商的权利与义务规定清楚。其次,建议将预告登记制度来代替预售登记备案制度,保护预购人在进行登记后排除第三人对权利侵害。明确预告登记的顺位保护和破产保护的效力。建议完善我国的个人信用体制。建立个人资信评估制度和个人资信档案等级制度,对个人的消费、交税、还贷等方面能进行有效的监督,在预售商品房按揭贷款中,不仅能促使预购人积极的履行还贷义务,并能防止假按揭的发生。再次,要完善按揭制度的配套机制,完善多种按揭保险种类的引入机制,建立由政府、银行与监理公司共同参与的预售资金监管小组,规定监管的详细内容,并规定监管主体与开发商应承担的法律责任。

李明明^[7]（2013）在《我国商品房按揭法律风险及规避》文中进行了进一步梳理按揭一词最初起源于英美法国家，其英文名称为“mortgage”,之后传入香港粤音译为“按揭”，于20世纪90年初由香港移植到我国大陆，但通常主要指商品房按揭。按揭这种销售方式融合了买卖和贷款两个行为，它的引入给我国大陆的房地产市场带来很大的方便，促进了我国大陆房地产金融市场的蓬勃发展。然而我国大陆对按揭所做的法律规定相对甚少，且法律中并未有按揭的明确规定，按揭在我国大陆仅作为经贸术语而非法律术语存在。因此，我国对按揭的定性尚不明确且在按揭实践中缺少相应的明确的法律法规，房屋按揭市场变得杂乱无章，参与房屋按揭的各方主体也很大程度上面临着大大小小的法律风险，如何对其进行有效规避成了亟待考虑的问题。本文标题中的“我国”主要指中国大陆，以下均简称“我国”。本文主要围绕银行，开发商，购房者三大主要按揭主体所面临的法律风险及风险规避来展开论述，分为三章,主要内容如下：第一章为按揭制度概述，依次概述了英美国家、香港及中国大陆的按揭制度，并对我国大陆按揭制度性质作定性分析。第二章为按揭主体面临的法律风险及原因。通过对按揭过程及按揭法律关系进行概述，依次分析了银行、开发商及购房人在按揭过程中所面临的法律风险及原因。第三章为我国商品房按揭法律风险规避现状及优化。这里主要介绍了国外部分国家及香港按揭经验，并分析了我国商品房按揭目前所采取的法律风险规避的措施及不足，以及结合具体国情在借鉴国外先进措施的基础上对法律风险规避措施进行创新，提出一些优化方案，力求规避我国房屋按揭中各个主体面临的法律风险，以促进房地产按揭市场的繁荣发展。碍于篇幅和时间的有限，文章不免存疏漏之处，望包容，笔者将会在日后的学习中努力去改进和完善。

杨磊^[8]（2012）在《商品房按揭风险法律防范研究》文中认为商品房按揭在中国大陆的发展时间较短、经验不足、制度不完善。同时，因为没有专门的立法加以规范，实务当中易发生法律争议。而近年来，商品房按揭业务又不断增加，如何规避按揭中各方当事人可能面临的法律风险并促进商品房按揭业务的健康发展是理论界和实务界的重要课题。鉴于此，本文就商品房按揭中存在的风险与防范进行讨论。商品房按揭之所以存在很多问题，首先是因为由于商品房按揭是由国外引进，我国大陆对其定性一直不够准确，本文通过与与英美法系的mortgage对比，同时又分析了国内对于商品房按揭传统的学说，从内涵和特征两方面得出结论，我国内地的商品房按揭制度是一种新型物权，只有通过专门立法才能对潜在的法律风险加以规避。其次，又因为商品房按揭法律关系复杂，随之而来的就是法律风险来源多，表现形式多样，各方当事人都可能存在法律风险。例如，按揭银行最大的风险就是开发商制造“假按揭”、“零首付”，而开发商的风险在于购房人的信用，如购房人不能履行还款义务，开发商可能为其承担保证责任。购房人购买的“楼花”可能因开发商的不法行为最后造成“烂尾”，也可能因为银行利率政策变化而导致断供，最后不能取得房产。为了从根本上规避各方当事人存在的风险，笔者认为首先应当从宏观角度对按揭制度本身不完善的地方加以规范和补充，然后立足于各方当事人的风险提出有针对性的法律对策，从而达到规避风险的目的。

沈思猛^[9]（2012）在《我国住房按揭贷款保险的完善性研究》文中研究表明作为按揭贷款的衍生产品，按揭贷款保险对于缓解按揭贷款风险和促进房地产市场的健康平稳发展都有重要意义。我国按揭贷款保险自诞生以来一直处于缓慢发展中，诸多问题导致该险种逐步走向衰退。如何才能促进该险种快速发展为本文研究的主要目标。本文回顾我国按揭贷款保险的发展历程，实地调研深入了解按揭贷款保险的发展现状，并以案例分析说明按揭贷款保险存在以下主要问题：（1）按揭贷款保险的保险品种不完善，（2）市场定位不明确，政府机制缺失，（3）保险运行不规范。本文结合我国的具体国情，对我国按揭贷款保险提出完善性建议：（1）共同发展按揭贷款财产保险、按揭贷款人寿保险和按揭贷款信用保证保险。（2）引入政府的引导机制，完善公私合营的联保制度。（3）通过完善银行和保险的配套机制，引入竞争机制大力发展该险种。

潘鹏^[10]（2011）在《论我国商品住房贷款中按揭人权益的保护》文中研究说明近年来,随着商品住房市场的蓬勃发展,以商品住房按揭贷款为主的购房形式逐渐增多,但鉴于市场的不够成熟以及法律法规的不够完善,在商品住房按揭贷款中存在着大量侵犯按揭人合法权益的现象,本文从存在的问题着手,试图针对问题提出完善的建议。文中采用列举的方式,以按揭贷款的程序为逻辑顺序,主要从商品住房买卖合同中的问题,商品住房按揭保险中的问题和商品住房贷款按揭合同中的问题三个方面详细论述了诸如虚假承诺、定金、付款方式选择、强制保险、指定保险和代办保险、第一受益人条款、保险合同内容、保险费、保险费率、综合险、合同订立方式、按揭人身份差别、等额本金还贷法与等额本息还贷法、提前还贷违约金、按揭贷款与住房公积金贷款选择等诸多问题。最后又针对以上存在的问题从法律完善和制度规范等多方面提出诸如建立惩罚性赔偿责任制度、完善房屋登记制度、加大信息披露力度、引入按揭贷款公证制度等建设性意见,期望对我国按揭贷款中按揭人权益的保护有所裨益。

二、购房按揭强制保险探析（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、购房按揭强制保险探析（论文提纲范文）

（1）商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究（论文提纲范文）

（2）我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究 ——以N银行成都分行为例（论文提纲范文）

（3）购房按揭强制保险若干问题分析（论文提纲范文）

（4）按揭贷款风险控制法律制度研究 ——以信息不对称为核心（论文提纲范文）

（5）我国住房信贷保险体系研究（论文提纲范文）

（6）预售商品房按揭法律问题研究（论文提纲范文）

（7）我国商品房按揭法律风险及规避（论文提纲范文）

（8）商品房按揭风险法律防范研究（论文提纲范文）

（9）我国住房按揭贷款保险的完善性研究（论文提纲范文）

（10）论我国商品住房贷款中按揭人权益的保护（论文提纲范文）

四、购房按揭强制保险探析（论文参考文献）

• [1]商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究[D]. 覃子颜. 广西师范大学, 2020(02)
• [2]我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究 ——以N银行成都分行为例[D]. 黄洋. 西南财经大学, 2019(07)
• [3]购房按揭强制保险若干问题分析[J]. 杜逸冬. 经济研究导刊, 2017(15)
• [4]按揭贷款风险控制法律制度研究 ——以信息不对称为核心[D]. 宋怡欣. 华东政法大学, 2014(03)
• [5]我国住房信贷保险体系研究[D]. 赵秀池. 首都经济贸易大学, 2013(10)
• [6]预售商品房按揭法律问题研究[D]. 高雷. 郑州大学, 2013(S2)
• [7]我国商品房按揭法律风险及规避[D]. 李明明. 中国社会科学院研究生院, 2013(02)
• [8]商品房按揭风险法律防范研究[D]. 杨磊. 贵州民族大学, 2012(07)
• [9]我国住房按揭贷款保险的完善性研究[D]. 沈思猛. 苏州大学, 2012(10)
• [10]论我国商品住房贷款中按揭人权益的保护[D]. 潘鹏. 西北大学, 2011(08)

标签：按揭论文;  信息不对称论文;  商业银行论文;  银行风险论文;  巴塞尔协议论文;